Vous souhaitez faire de l’optimisation fiscale en investissant dans l’immobilier locatif ? La meilleure manière de vous y prendre est de diversifier vos placements afin de tirer profit à la fois de plusieurs dispositifs générant de la réduction d’impôt. C’est ce que vous proposent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et notamment celles dites fiscales. Ces dernières se servent des mêmes outils montés sur l’immobilier traditionnel : lois Pinel, Malraux, Denormandie et régime du déficit foncier.
Mais ce n’est pas tout ! Les SCPI vous donnent la possibilité de jouir des avantages défiscalisants par le biais de la souscription en nue-propriété, c’est-à-dire en démembrement. Payer moins d’impôt avec les SCPI via l’assurance-vie fait aussi partie des avantages issus de ce placement qui gagne de plus en plus en popularité. Dans cet article, focus sur les différentes manières de réduire vos impôts grâce à ce produit pierre-papier.
Investir dans les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont souscrites pendant une durée préalablement déterminée et qui est fixée par la société de gestion. Vous devez en effet vous engager sur une certaine période, comme lorsque vous souscrivez au dispositif sur de l’immobilier classique.
Avec la loi Pinel et le dispositif Denormandie, vous devez détenir vos parts sur une durée de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Cela pour réduire vos impôts à hauteur de 12%, de 18% ou de 21% de votre investissement. Le dispositif Malraux est une ouverture sur une réduction fiscale de 22% ou de 30% de votre mise, en contrepartie d’une période d’engagement minimale de 9 ans. La durée de détention des parts pour les SCPI de déficit foncier est déterminée par la société de gestion.
Vigilance, toutefois, car ces SCPI produisent des dividendes qui sont, à leur tour, imposés. Il vaut donc mieux cibler une réduction fiscale supérieure à son imposition afin de rentabiliser le placement. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine est particulièrement recommandé pour implémenter les meilleures stratégies à mettre en œuvre et ce, de manière totalement personnalisée.
Souscrire en nue-propriété
La nue-propriété, associée à l’usufruit, constitue la pleine propriété d’un actif. Cela dans le cas d’un démembrement, qui est un montage pouvant tout à fait être monté sur les SCPI. Ce sont les parts qui sont démembrées et non l’immobilier physique qui compose le parc. En souscrivant à la SCPI en nue-propriété, vous renoncez temporairement aux dividendes, ce qui vous permet d’échapper aux impôts fonciers y afférents. Cependant, une fois la pleine propriété de vos parts reconstituée – c’est-à-dire à l’expiration du démembrement – vous jouissez de la revalorisation de vos parts, en plus de percevoir vos dividendes.
Opter pour l’adhésion via l’assurance-vie
Les épargnants souhaitant faire fructifier leur assurance-vie de manière régulière et sur le long terme peuvent opter pour les SCPI de leurs supports en unités de compte. Si vous souscrivez sur une période minimale de 8 ans, vous bénéficiez de la possibilité de déduire vos dividendes de vos revenus imposables.
Comment choisir ses SCPI pour défiscaliser
Faites avant tout le point sur votre propre situation fiscale, puis sur vos objectifs de réduction d’impôt. C’est également en fonction de votre profil de risque que vous allez sélectionner la SCPI de votre choix – sachant toutefois que le niveau moyen pour la majorité d’entre elles est de 4 sur une échelle de 1 à 7, soit des risques modérés à moyennement élevés.
Sachez également qu’il n’est pas rentable d’acheter ces SCPI sur le marché secondaire (les fiscales et celles en nue-propriété). En effet, la réduction d’impôt est accordée à l’investisseur initial et ne peut être transmise au nouvel acquéreur des parts.
